不動産取引で知っておくべき瑕疵担保責任
不動産に限らず、幅広い分野で使われる概念の瑕疵（かし）担保責任は、売買の対象となった目的物に通常備わっているべきクオリティが欠けている場合に売主が買主に対して損害賠償等の責任を取ることです。
この瑕疵とはキズの事で、取引上通常要求される品質の欠如だけが要件ではなく、注意を払っても気付くことが出来ない瑕疵に限り責任を負うのです。
具体的な責任の取り方はケース・バイ・ケースで、それほど瑕疵が大きくなければ、修理等で対応されます。
しかし瑕疵の程度が大きく、契約の目的を成し遂げられないほどに重大な場合は、買主は契約解除を要求できます。
不動産でいえば、木造の建物を買ったのち、表からは見えない木の柱が大きくシロアリに侵食されていたことがわかる場合が例に挙げられます。
この様に売買物件に通常の注意を払っても表からは見つからない瑕疵（キズ＝欠陥）が見つかったケースに、売主が責任を負う事が定められます。
また、中古住宅の売買契約後に強めの雨が降った際に雨漏りが発生し、その原因が契約時からあった屋根の瑕疵だった場合も、売主は買主に責任を負います。
これは売買時点で対象物件を熟知しうる立場に立つ売主に対し、熟知しえない買主を保護しようという趣旨から定められた法律の規定です。
瑕疵担保責任の行使は有期限
建物の売買のケースで買主が瑕疵担保責任の権利を行使できるのは、民法では買主が瑕疵を知った時点から起算して1年以内と定められており、この期間を権利行使期間と呼びます。
ただし、この規定ではどのタイミングで買主が瑕疵を知っても1年間行使できるため、実質的に無期限に売主が責任を負う結果となり取引が不安定となってしまします。
そこで、宅建業法は宅建業者が売主の土地と建物に関しては、買主が担保責任の権利を行使可能な期間を「当該物件の引渡しの日から2年間」と約する事が出来ると定めています。
ただ、対象物件が新築住宅である場合は2年では買主にとって不利益となるケースが多く欠陥住宅の発生が問題視された時代がありました。
この状況の改善を目的に住宅の品質確保促進法の規定において新築住宅の売買に際し、住宅の主な構造部につては、引き渡し後10年間責任を負うこととして買主を手厚く守ることにされています。
売買ではなく新築住宅を建てるなどの建築請負契約のケースでも10年間、瑕疵担保責任の行使が可能ですので、不良個所の修繕や補修を求めることが出来ます。
さらにこのスムーズな実現を図るべく、平成21年の法律において、責任を負う新築住宅の売主や建築業者は適切に対応可能なように保険加入を求める事とされました。
